Statt den Hausverkauf wie üblich mit einer Einmalzahlung schnell abzuschließen, entscheiden sich gerade ältere Immobilieneigentümer immer häufiger für einen Immobilienverkauf auf Leibrente. Wie der Verkauf auf Leibrente funktioniert, welche Vor- und Nachtzeile dieses Vorgehen für Käufer und Verkäufer hat und wie die Leibrente korrekt berechnet wird, erfährst du in diesem Beitrag.
Wenn du dich dazu entschließt, einen Immobilienverkauf auf Leibrentenbasis vorzunehmen, erhältst du nicht den vollen Verkaufspreis auf einmal. Stattdessen zahlt dir der Käufer jeden Monat oder jedes Jahr bis zu deinem Tod einen vorher vereinbarten Betrag. Hinsichtlich der Wohnsituation gibt es drei Möglichkeiten:
Generell geht die Immobilie erst mit dem Tod des Eigentümers in den Besitz des Käufers über.
Wer sein Haus auf Rentenbasis verkaufen möchte, kann verschiedene Vorteile daraus ziehen. Die lebenslange Rentenzahlung bildet ein sicheres Einkommen, um den Lebensabend entspannt zu genießen. Gerade in Zeiten geringer gesetzlicher Renten und Altersarmut ist das frei verfügbare Kapital nicht zu unterschätzen. Gleichzeitig kann das Wohneigentum weitergenutzt werden, sodass die eigenen vier Wände nicht zwangsläufig aufgegeben werden müssen. Nachteil ist das Risiko, das darin besteht, auf die dauerhafte Liquidität des Käufers angewiesen zu sein.
Käufer haben den Vorteil, dass sie bei Erwerb eines Hauses auf Rentenbasis keinen Kredit aufnehmen oder große Summen Eigenkapital investieren müssen. Die monatlichen Zahlungen sollten vom monatlichen Budget aufgebracht werden können. Was den Gesamtpreis der Immobilie betrifft, ist der Kauf auf Rentenbasis ein Glücksspiel: Je länger der ursprüngliche Eigentümer lebt, desto teurer wird es für den Käufer. Verstirbt der Besitzer jedoch früher als erwartet, kann man hingegen ein Schnäppchen machen. Diesem Risiko sollte man sich vor der Vertragsunterzeichnung bewusst sein. Zudem sollte ähnlich wie bei der Aufnahme eines Immobilienkredits auch bei der Vereinbarung einer Leibrente ein gewisser „Notgroschen“ zur Seite gelegt werden, damit die Rente auch dann gezahlt werden kann, wenn durch Jobverlust oder andere Veränderungen ein finanzieller Engpass entsteht.
Damit der Kauf und Verkauf auf Leibrentenbasis für beide Seiten fair ist, müssen verschiedene Aspekte berücksichtigt werden.
Mit am interessantesten für Käufer und Verkäufer ist die tatsächliche Höhe der Leibrente. Diese kann individuell zwischen den beiden Parteien vereinbart werden. Um Streitigkeiten zu vermeiden, kann auch ein Experte eine angemessene Berechnung vornehmen. Bei der Ermittlung der Rente werden verschiedene Faktoren miteinbezogen:
Für die einfachste Art zur Berechnung der monatlichen Leibrente wird der ermittelte Wert des Hauses durch die zu erwartende Lebensdauer in Monaten geteilt. Statista Austria bietet kostenfrei Sterbetafeln und spezielle Leibrententafeln an, die bei der Berechnung der Leibrente helfen und komplexere Rechenbeispiele wie dieses anführen.
Alter des Eigentümers | 70 Jahre, männlich |
Lebenserwartungsdauer gemäß Sterbetafel von 2010/2012 | 14,17 Jahre |
Immobilienwert | 200.000 Euro |
Verzinsung | 4 Prozent |
Barwert einer lebenslang vorschüssigen Rente bei Berücksichtigung der Verzinsung | 10,786 |
Bereinigter Barwert | 10,328 |
Jährliche Rente | 19.364,83 Euro |
Monatliche Rente | 1.613,74 Euro |
Bei der Nutzung der einfachen Formel ohne Berücksichtigung der Verzinsung wäre eine monatliche Leibrente von nur 1.173,70 Euro fällig. Die Berechnung der Leibrentenhöhe sollte für beide Vertragsparteien nachvollziehbar sein.